Tu abogado la lee. Tú también deberías.

La Constancia Anotada es el documento moderno de título dominicano, introducido por la Ley 108-05 en 2005 para modernizar el caótico sistema previo. Si compras propiedad en RD, la Constancia es el documento más importante que verás. Tu abogado la analiza, pero tú deberías saber qué está mirando.

Cómo se ve

Documento de varias páginas en papel oficial del Registro de Títulos, con sellos y códigos de barras. Impresa solo en español. El Registro emite original fresco para cada transacción.

Las secciones clave, en orden

Encabezado

• Número de Certificado de Título
• Identificador de la propiedad (Parcela / Solar / Edificio)
• Distrito Catastral
• Oficina del Registro de Títulos que la emitió
• Fecha de emisión

Verifica: el número de certificado coincide con lo que tu abogado solicitó. El identificador coincide con el deslinde y la mensura.

Descripción de la propiedad

• Superficie (en metros cuadrados)
• Linderos — describe propiedades o calles adyacentes
• Descripción de mejoras — qué está en el terreno

Verifica: la superficie coincide con el anuncio. Los linderos coinciden con la mensura. Las mejoras coinciden con la realidad (el certificado puede mostrar menos estructuras que existen si construcciones recientes no se titularon).

Sección del Titular

• Nombre legal completo del dueño actual
• Nacionalidad e identificación (Cédula o pasaporte)
• Estado civil y régimen matrimonial
• Fecha de adquisición

Verifica: el nombre coincide exactamente con el vendedor. Vendedores casados pueden necesitar firma del cónyuge aún con título individual (según régimen).

Gravámenes / Cargas

Esta es la sección que escrutas más. Todo lo que limita la propiedad se lista:

• Hipotecas
• Gravámenes (anotaciones preventivas, embargos)
• Servidumbres
• Limitaciones de uso
• Litigios sobre el título (litis)

Verifica: la sección dice "Sin gravámenes" O lista específicos. Si hay hipotecas, tu cierre debe incluir cartas de cancelación.

Antecedentes

• Dueños previos y fechas de su tenencia
• Historial de transacciones

Verifica: la cadena es clara y la transferencia previa se documentó correctamente. Vacíos en la cadena son señal de alarma.

Sellos y firmas

• Sello del Registro de Títulos
• Firma del Conservador de Hipotecas
• Fecha de certificación

Verifica: el sello es del distrito correcto. La certificación es reciente (dentro de 30 días del cierre por seguridad).

Problemas comunes que surgen

• Certificado de formato viejo (pre Ley 108-05). Algunas propiedades viejas aún tienen certificados antiguos. Conversión a Constancia Anotada a menudo requerida antes de vender.
• Sin deslinde. La propiedad no pasó por mensura/registro formal. Requerido para emitir Constancia.
• Discrepancias de dueño. Título a nombre de familiar fallecido, empresa disuelta, etc.

Lo que pedimos

Antes de mostrar cualquier propiedad a un cliente, solicitamos la Constancia (copia más reciente). Si el vendedor no puede producirla en 48 horas, no procedemos. La Constancia es el boleto de entrada a cualquier conversación seria.