La pregunta más común de inversionistas en RD

Cada inversionista extranjero la hace en las primeras tres llamadas. La respuesta depende de seis factores: trayectoria del desarrollador, presión de tiempo, estructura de financiamiento, dirección del mercado, tolerancia a renovación y tu seguro contra malos resultados. La comparación honesta.

Qué ofrece la preconstrucción

• 20-30% de descuento sobre valor proyectado de entrega. A veces más.
• Elección de unidad, piso, vista, distribución.
• Construcción nueva con sistemas modernos.
• Acabados personalizados en fases tempranas.
• Pago a plazos (típicamente 30% durante construcción, 70% al entregar).

Qué cuesta la preconstrucción

• Riesgo de no completar por el desarrollador (real, especialmente con desarrolladores nuevos)
• Riesgo de atraso (la mayoría entrega 6-18 meses tarde)
• Riesgo de que lo construido difiera de los renders (de reclamos menores a mayores)
• Capital inmovilizado durante construcción sin ingreso por alquiler
• Menos poder de negociación en mercados calientes

Qué ofrece la reventa

• Posesión e ingreso por alquiler inmediato
• Calidad de construcción verificada (caminas la unidad real)
• HOA establecido, cuotas conocidas, dinámica del edificio conocida
• Apalancamiento de negociación según motivación del vendedor
• Sin riesgo de tiempos

Qué cuesta la reventa

• Construcción más vieja (según edad, 5-30+ años)
• Acabados potencialmente desactualizados que requieren renovación
• Desgaste existente
• Menos inventario en ubicaciones premium
• Comisión del lado vendedor incluida en el precio (5-6%)

Cuándo gana la preconstrucción

Las cuentas suelen favorecer preconstrucción cuando:

• El desarrollador tiene 3+ proyectos completados a tiempo
• El mercado se aprecia 8%+ anual (raro pero ocurre)
• Puedes esperar 18-30 meses sin ingreso por alquiler
• El proyecto está genuinamente 20%+ bajo comparables de entrega
• Tienes liquidez para absorber 6 meses de retraso

Cuándo gana la reventa

• Necesitas ingreso por alquiler en 90 días
• El mercado está plano o corrigiendo
• Inventario existente está 8-15% bajo costo de reposición
• Quieres certeza sobre upside
• Tu tolerancia a gestión de proyecto es baja

El híbrido que a veces recomendamos

Compra reventa en edificio CONFOTUR durante su ventana de 15 años. Obtienes la mayor parte del beneficio fiscal de preconstrucción sin el riesgo constructivo.

Lo que evaluamos para clientes

Para cada preconstrucción que recomendamos, corremos auditoría de 7 puntos al desarrollador (trayectoria, estructura de capital, escrow fiduciaria, permisos, obra actual, referencias de propietarios actuales, términos del contrato). Hemos rechazado el 60% de proyectos que nos pidieron promover. El 40% con el que trabajamos tiene un 95%+ de entrega en los proyectos donde hemos colocado compradores.

Si eliges entre opciones específicas de preconstrucción y reventa, mándanos ambas. Modelamos TIR a 5 años para cada y te decimos cuál compraríamos nosotros mismos.