Comprar sobre planos es una decisión de contrato, no de propiedad

Cuando compras preconstrucción, no compras algo terminado. Compras una promesa contractual de que algo será terminado en ciertos términos. La mayoría de compradores extranjeros se enfoca en el render y el precio. Los avispados se enfocan en las cláusulas. Aquí los siete no negociables.

1. Cuenta fiduciaria

Tu depósito DEBE ir a cuenta fiduciaria de banco regida por la Ley 189-11, no a la cuenta operativa del desarrollador. El contrato debe especificar:

• Banco específico que tiene el escrow
• Número de cuenta
• Términos de liberación de fondos al desarrollador (típicamente atados a hitos de construcción)

Si un desarrollador resiste esto, aléjate. Ningún desarrollador serio en 2026 debe cobrar depósitos sin escrow fiduciario.

2. Fecha de entrega con cláusula de penalidad

El contrato debe especificar:

• Fecha objetivo de entrega
• Período máximo de gracia (típicamente 6 meses en práctica dominicana)
• Penalidad por atrasos más allá del período de gracia (típicamente 1-2% del valor del contrato por mes, o reembolso del depósito con intereses)
• Derecho del comprador a cancelar tras atraso extendido (típicamente 12 meses pasada la fecha original)

Sin esto, no tienes recurso si el proyecto se estanca.

3. Especificaciones de calidad

No aceptes "acabados premium" o "electrodomésticos de lujo". Exige específicos:

• Marcas y modelos específicos de electrodomésticos
• Marcas de azulejos y dimensiones
• Material de tope específico (porcelana, granito, cuarzo, con marca)
• Marca y línea de pintura específica
• Marcas de puertas, ventanas, A/A
• Marcas de fixtures de baño

Una hoja de 6 páginas de especificaciones anexa al contrato es estándar. Menos y obtienes lo que el desarrollador decida instalar.

4. Definiciones de obra gris vs acabados

Definición clara de:

• Qué está incluido en el precio (la unidad, estacionamientos, bodega)
• Qué es opcional pero disponible (upgrades, paquete de muebles)
• Qué NO está incluido (impuestos, transferencia, costos de cierre)
• Contribución a reserva de capital del HOA (única al entregar) — debe ser número específico

Muchas disputas surgen de compradores extranjeros esperando ítems que asumieron incluidos.

5. Derechos de modificación de plano

Algunos desarrolladores permiten modificaciones en fases tempranas. El contrato debe especificar:

• Si las modificaciones son permitidas
• Plazo para solicitarlas (a menudo antes del vaciado de losa de ese piso)
• Ajustes de costo
• Quién paga el diseño de la modificación

6. Derecho a inspeccionar durante construcción

Debes tener:

• Derecho a visitar la obra con aviso razonable
• Derecho a llevar inspector independiente
• Inspecciones específicas por hito (cimentación, estructura, instalaciones, acabados)
• Derecho a recibir fotos y reportes mensuales

7. Mecánica de transferencia de título

Especifica:

• Cuándo se transfiere el título (típicamente en pago final + entrega)
• Forma del título (Constancia Anotada a tu nombre)
• Qué sucede si el título del desarrollador es disputado antes de la entrega
• Plazo para emisión del título a tu nombre tras pago final (típicamente 90-180 días)

Lo que negociamos para clientes

Para cada recomendación de preconstrucción, trabajamos con el abogado del comprador para empujar las siete cláusulas. Hemos negociado adicionales en operaciones específicas:

• Fuerza mayor con exclusiones específicas (Huracán, pandemia, acción gubernamental)
• Derecho a ceder el contrato a otro comprador (útil para opcionalidad de salida)
• Opt-out del paquete de muebles (a veces ahorra $20K-$80K vs tomar el del desarrollador)

Si consideras un proyecto específico de preconstrucción, mándanos el contrato antes de firmar. Marcamos lo que empujaríamos a cambiar.