Dos autoridades fiscales, una propiedad

Si eres contribuyente de EE.UU. y dueño de propiedad en RD, declaras con DGII y con el IRS. Bien hecho, no pagas doble. Mal hecho, sí. Este es el marco.

La posición de EE.UU. sobre propiedad extranjera

El IRS no te grava por tener propiedad foránea. Te grava sobre:

• Ingresos de alquiler (Schedule E, Form 1040)
• Ganancia de capital al vender (Schedule D)
• Ganancia/pérdida de moneda en la hipoteca, si la tienes
• Reporte de activos extranjeros (FBAR si cuentas extranjeras pasan $10K; FATCA Form 8938 si activos totales superan umbrales)

La posición de RD

DGII grava:

• 18% ITBIS sobre el alquiler bruto
• Impuesto sobre la renta del neto (tu tramo hasta 25%)
• 27% de ganancia de capital al vender
• 1% IPI anual sobre el umbral

Cómo el tratado previene doble tributación

El tratado EE.UU.-RD (vigente desde 2010) permite reclamar Foreign Tax Credit (FTC) en tu declaración EE.UU. por impuestos pagados a DGII. Tres reglas:

1. El impuesto en RD debe ser sobre renta o ganancia de capital. ITBIS NO califica como impuesto acreditable.
2. Puedes acreditar el menor entre lo pagado en RD y tu impuesto EE.UU. sobre el mismo ingreso.
3. Créditos excedentes pueden cargarse 10 años.

La trampa: ITBIS no es acreditable

Muchos compradores asumen que todos los impuestos RD sobre alquiler son deducibles contra EE.UU. No lo son. ITBIS (18%) es impuesto al consumo según el IRS, no sobre renta, así que no genera FTC. Es costo de operación pero no crédito.

Lo que sí genera FTC: el impuesto sobre la renta. En neto de alquiler, típicamente 15-25%. Esa porción compensa impuesto EE.UU. sobre el mismo ingreso.

La depreciación importa más de lo que se cree

Para fines de EE.UU., puedes depreciar la propiedad de alquiler dominicana en 30 años (residencial extranjera). Esta deducción no monetaria a menudo produce pérdida en Schedule E aún con flujo positivo. El IRS limita pérdidas pasivas de bienes raíces contra ingreso W-2 para inversionistas activos y a niveles de ingreso menores, pero la deducción sí reduce ingreso gravable de otras propiedades de alquiler.

La ventana de 5 años de planificación

La mayoría de compradores se beneficia de un mapa fiscal a 5 años:

• Años 1-3: pérdidas de alquiler (depreciación > renta), compensan otros alquileres
• Años 4-7: la renta supera depreciación; debes neto
• Año 8+: ingreso estabilizado
• Año de venta: ganancia grande activa 27% RD y long-term U.S.

Coordinar con ambos profesionales (contador RD + CPA EE.UU. que sepa de bienes raíces extranjeros) es la única forma de evitar sorpresas. Honorarios combinados $1,500-$3,500/año. Se paga solo.

Lo que decimos a los clientes

No hagas tu propia planificación binacional. La complejidad es más alta de lo esperado. Busca un CPA en tu estado con 5+ años atendiendo bienes raíces extranjeros. Pregunta directo: "¿Cuántas propiedades de alquiler en RD manejas al año?" Si son menos de 10, busca otro CPA.