Ganancia de capital en RD: más limpia que en muchos lugares

El impuesto a la ganancia de capital sobre bienes raíces en RD es 27% sobre la ganancia neta, sin importar la residencia. La cuenta es sencilla, pero el cálculo de la base puede ahorrar (o costar) decenas de miles.

Cómo se calcula la ganancia

Ganancia neta = Precio de venta menos (Precio de compra + Mejoras + Costos de venta)

La DGII acepta la base como el valor declarado en la transferencia original. Si compraste a $250,000 y vendes a $400,000, tu ganancia aparente es $150,000 y el impuesto $40,500 (27%).

Qué cuenta como base deducible

• Precio de compra original (según Título)
• Mejoras documentadas: renovaciones, ampliaciones, muebles (con facturas)
• Costos de cierre de la compra original (transferencia, legales, registro)
• Comisión del broker vendedor (típicamente 5-6%)
• Honorarios legales del lado vendedor

Guarda cada factura. Si renovaste cocina y baño por $35,000 en cinco años, eso se descuenta de la ganancia. Sin recibos, sin deducción.

Ajuste por inflación

RD permite ajustar la base por inflación. Es la deducción que más se olvida. Si compraste hace 8 años en $200,000 y la inflación acumulada fue 30%, tu base ajustada es $260,000 antes de mejoras. Este paso solo recorta 20-30% del impuesto.

Vendedores no residentes

Misma tasa de 27%. El abogado del comprador retiene en el cierre y remite a DGII. No verás el monto hasta que el impuesto se libere. Planifica.

Venta a través de SRL

Ganancias dentro de la SRL pagan el mismo 27%. Distribuir a ti como dueño extranjero activa 10% de retención por dividendos. Total: 27% + (10% sobre el 73% restante) = 34.3% efectivo. Más alto que venta individual en la mayoría de casos. La SRL gana en ingresos multi-propiedad, no en salida de propiedad única.

Impuesto en tu país

La mayoría de extranjeros paga impuesto también en su país. EE.UU. tiene tratado con RD para evitar doble tributación: créditos por impuesto pagado en RD contra tu ganancia de capital en EE.UU. Procesa el crédito con un asesor que conozca ambas jurisdicciones.

Cuándo la venta está exenta

• Propiedad por más de 3 años vendida por menos de $100,000 USD equivalente (exención de venta pequeña)
• Venta a familiar directo bajo valor de mercado (sujeto a reglas de donación)
• Transferencia por herencia (reglas distintas)

Lo que recomendamos

Lleva expediente de gastos desde el día uno. Fotos de cada renovación, cada factura, cada recibo de cierre. Cuando vendas, el cálculo de base estará listo en una tarde, no una semana.